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从国外不动产登记制度反腐说起

来源:监察室 作者:办公室 发布时间:2015-12-11 16:14:18 点击率:1604

    3月1日起,《不动产登记暂行条例》正式实施,不动产登记也进入实际操作阶段。《不动产登记暂行条例》第25条规定,国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享,这意味着不动产登记也将为反腐助力。在国外,不动产登记制度已实施多年,这一制度在让不动产信息公开透明化的同时,还成为国家反腐的利器之一。

德国:严格审查购房人身份

    德国不动产登记的做法由来已久,其法律依据可以追溯到1897年生效的土地登记条例,1900年生效的民法典以及之后陆续颁布的一系列法律。一百多年以来,德国权利登记制度作为房地产交易的法律依据,一直为人们所奉行。不动产权属的变更必须登记,登记之后方才具备法律效力。

    据悉,德国房地产登记薄通常包含一份清单和三个分薄。有关房地产本身的情况诸如地点和面积,所有者的相关信息和房产获取方式,使用负担以经济抵押权情况都有详细记载。该登记薄是记载房地产权属关系的权威文件,也是所有者财产关系的证明。房地产登记薄由德国当地法院负责管理并开放查询。

    由于公证机关的参与,交易自身以及交易方信息的准确信都能得到保障。购房人身份信息的真实性都会得到严格审查,在德国几乎从来没有听说过在房产交易中使用虚假信息的事情。

    德国房屋登记制度事实上配合着德国的税收政策,对房价起到调节作用。正因为登记制度提供了可供查询的准确记录,无论是自然人还是公司购买房产,都逃避不了德国防止房产投机的税收。按照相关规定,自然人在购买房产之后10年之内如果出售的话必须缴纳投机税。

    登记制度在一定程度上的公开与透明,也极好地防止了权力寻租的等问题。2008年时任下萨克森州州长的伍尔夫想购买一处房产,由于手上钱不够,于是从企业家朋友的妻子处以优惠的私人贷款利率得到了一笔50万欧元(当时1欧元约合8.4元人民币)的贷款。伍尔夫2010年成为德国总统,此事后来被媒体曝光。伍尔夫竭力否认却最终不得不承认,最终成为导致其辞职的原因之一。

新加坡:民众可查业主信息

    新加坡的不动产登记制度来源于英联邦广泛采用的托伦斯登记制度。这一制度随着上世纪60年代新加坡土地私有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。

    虽然土地所有权法案生效较早,但新加坡也经历了较长一段地契系统与中央系统两套系统并存的时期,在一些较老的社区,房屋不动产登记依然依赖老的地契系统。上世纪90年代,新加坡相关土地管理部门开始加速新老系统的转换,要求所有不动产都必须转换至中央登记制度下。经过数年整合,到本世纪初,新加坡全境不动产基本统一在中央登记系统下。而随着电子科技的进步,新加坡政府也在同步推进电子政府以提高效率,使得不动产登记系统电子化成为必然发展趋势。

    值得注意的是,新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息,而反过来如果普通民众要查询某一个名下有多少房产则是不被允许的。“这涉及个人隐私,所以信息的公开也需要平衡”。

    在反腐效果方面,2000年新加坡航空公司爆出的一起案件,虽不涉及国家公职人员的腐败,但却具有借鉴意义。当时,新航每购买一架新飞机时,公司一名较为低级的出纳就通过某种途径将购买飞机的零头转移到自己的账户里,经过12年的时间,这名出纳共积累1200万新元(当时1新加坡元约合人民币4.8元)的不义之财,于是他用这笔钱买了三四套不动产。新航的审计师团队在审计时发现该人的收入与他的资产不成比例,事件一经曝光,这名出纳被判有罪,所有资产连本带利都还给了新航。

日本:交易发达登记严格

    日本是一个土地私有化的国家,全国私有土地占总面积的65%,国家和地方政府拥有的土地只占35%。由于土地的附加值很高,所以一般人只要持有土地,就可以比较容易地从银行贷款。因此,以土地为主的不动产交易十分发达,与土地相关的建筑物买卖、租赁等活动也非常活跃,由此产生了不动产的登记和税收。

    日本的不动产登记依据民法和不动产登记法两项法律,不动产登记制度已经拥有百年历史。相关法律诞生后,日本又根据经济和社会的发展状况进行了不断的改进和充实,形成了目前严密的法律体系。

    为了法律的严密性,日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测,并绘制成土地图册,作为有关部门依法实施不动产登记的依据。

    日本的不动产登记分为土地登记和土地上建筑物登记,如要进行土地或相关建筑物的交易时,交易者首先要去中介公司选择不动产目标,然后可以先去登记部门付费查阅相关资料,了解该不动产的性质和边界,还要请专家鉴定目标不动产的价格和税金,然后再去登记部门登记。登记的主要内容是不动产的所有权、地上权、租用权、抵押权和开采权等权利。登记部门经过审查后向申请登记者发放“权利证书”,今后这些权利需要存续、流转、变更、限制时,凭证书再次申请并登记。

    日本不动产登记管理机构隶属政府的法务省,下设有8个法务局、238个支局和1200多个登记所。所有不动产登记都采用电脑联网系统,有专门的不动产信息管理平台和数量庞大的不动产资料库。负责不动产登记的是“登记官”,他们经过国家司法考试合格后被录用,并由地方法务局长正式任命。登记官责任重大,他们拥有两项权力,一是书面审查权,即对提出的申请登记依法审查;二是实地审查权,即到现场查看申请登记的不动产是否符合实际情况。

    日本的不动产登记具有严格的法律意义,不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。也就是说,只有在登记部门履行登记手续并获得认可后,其拥有的不动产才具备法律赋予的权利,才能进行交易、担保、抵押、租借等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时,既不受法律的保护,而且一经发现将受到严厉的惩罚,其不动产还会没收。所以,日本的不动产拥有者都非常积极地区登记部门进行登记,确保自己的法律权利。

    由于登记官权利很大,索契,对其管理也非常严格,以防止私下交易和以权谋私。有关法律规定,申请登记者发现因登记官的失误造成自己的损失后,可以向法务监督部门申述,或向法院提出诉讼。如查明确属登记官的实务,登记官必须向申请登记真人赔偿所有的损失,而且还会被解除职务。此外,如果登记的案件涉及登记官本人或其配偶及直系亲属,该登记官必须回避,该由其他登记官办理,同时要经过上级领导的严格审查。这些制度是在多次腐败案件后总结建立的,因而很好地保证了不动产登记的公正性和合法性。(摘自市纪委监察局2015年清风窗2015年第3期。)